Certificatul de performanță energetică pentru clădiri: ce este, când este obligatoriu și cum îl obțineți

Există documente pe care le solicităm pentru că legea ne obligă și, din păcate, ne oprim acolo.

Certificatul de performanță energetică a clădirii este unul dintre ele, milioane de români l-au obținut pentru vânzarea sau cumpărarea unui apartament, l-au depus la notar și au trecut mai departe, fără să știe ce scrie în el.

Această abordare lasă neutilizate informații care pot influența semnificativ decizii financiare importante.

Certificatul energetic nu este o formalitate; este un document tehnic care descrie, cu date concrete, cât de eficientă este o clădire și ce ar trebui făcut pentru a o îmbunătăți.

Ce este certificatul de performanță energetică a clădirii

Certificatul de performanță energetică a clădirii, denumit curent și certificat energetic, este un document tehnic oficial care evaluează nivelul de consum de energie al unei clădiri sau al unei unități de clădire, adică al unui apartament, spațiu comercial sau birou.

Documentul poate fi elaborat doar de un auditor energetic pentru clădiri, atestat de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației, și este înregistrat cu un cod unic în baza de date națională.

Cadrul legal care reglementează certificarea energetică a clădirilor în România este Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată și actualizată, care transpune în legislația românească directivele europene în materie.

Calculele se efectuează conform unei metodologii naționale aprobate prin ordin de ministru, bazată pe standarde europene, astfel încât rezultatele sunt comparabile și verificabile.

Documentul clasifică clădirea pe o scară de la A+ la G, în funcție de consumul anual specific de energie primară, exprimat în kWh/m²/an.

Clasa A+ desemnează clădirile cu cele mai reduse consumuri, iar clasa G, pe cele cu cele mai mari.

Această clasificare este similară ca logică cu cea utilizată la electrocasnice, cu care majoritatea oamenilor sunt deja familiarizați.

Ce informații găsiți în certificatul de performanță energetică

Dincolo de clasa energetică, certificatul de performanță energetică conține date tehnice concrete, utile pentru oricine dorește să înțeleagă ce cumpără sau ce vinde:

• consumul total specific de energie primară, exprimat în kWh/m²/an, care arată cantitatea de energie calculată pentru utilizarea normală a clădirii într-un an tipic, raportată la suprafața utilă;
• consumul defalcat pe categorii: încălzire, răcire, ventilație, preparare apă caldă menajeră și iluminat interior;
• emisiile anuale echivalent CO₂, exprimate în kg/m²/an, care reflectă impactul clădirii asupra mediului înconjurător;
• caracteristicile termice ale elementelor de anvelopă: pereți exteriori, ferestre, acoperiș, planșee spre exterior sau spre spații neîncălzite;
• eficiența sistemelor tehnice instalate: încălzire, răcire, ventilație, producere apă caldă;
• recomandări pentru îmbunătățirea performanței energetice, cu estimări ale economiilor posibile și, acolo unde este cazul, ale costurilor aproximative de implementare.

Secțiunea de recomandări este, poate, cea mai valoroasă și cea mai rar citită parte a documentului.

Auditorul energetic a calculat, pe baza caracteristicilor reale ale acelei clădiri, care sunt măsurile cu cel mai bun raport cost-beneficiu: termoizolarea fațadei, înlocuirea tâmplăriei, modernizarea sistemului de încălzire, instalarea unor panouri fotovoltaice sau a altor sisteme de producere a energiei din surse regenerabile.

Dacă intenționați să renovați o proprietate după cumpărare, această secțiune este punctul de plecare corect.

Când este obligatoriu certificatul de performanță energetică

Legea nr. 372/2005 stabilește situațiile în care certificatul de performanță energetică este obligatoriu:

• la vânzarea oricărei clădiri sau unități de clădire, indiferent de suprafața sau destinația imobilului;
• la închirierea oricărei clădiri sau unități de clădire, indiferent de durata contractului;
• la finalizarea construcției unei clădiri noi, obligatoriu la recepția la terminarea lucrărilor; procesul-verbal de recepție neînsoțit de copia de pe certificat este nul de drept;
• la executarea unor lucrări de renovare majoră la o clădire existentă, adică lucrări al căror cost depășește 25% din valoarea de impozitare a clădirii;
• pentru clădirile cu suprafața utilă de peste 250 m² aflate în proprietatea sau administrarea autorităților publice și frecvent vizitate de public.

Proprietarul este cel care are obligația să pună certificatul la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș înainte de perfectarea contractului.

La autentificarea actului de vânzare-cumpărare, notarul solicită prezentarea acestui document.

Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea acestei obligații sunt supuse nulității relative, potrivit prevederilor Codului civil.

Cât timp este valabil și ce înseamnă „renovare majoră” pentru certificat

Valabilitatea unui certificat de performanță energetică este de 10 ani de la data emiterii.

Există însă o excepție importantă: dacă, în această perioadă, la clădire se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice, certificatul existent nu mai este valid și este necesar unul nou, care să reflecte performanța actuală a imobilului.

Legea definește renovarea majoră ca lucrările proiectate și efectuate la anvelopa clădirii și/sau la sistemele tehnice ale acesteia, ale căror costuri depășesc 25% din valoarea de impozitare a clădirii, exclusiv valoarea terenului.

Aceasta înseamnă că o reabilitare termică completă, care include termoizolarea fațadei și înlocuirea tâmplăriei, se încadrează, de regulă, în această categorie și impune obținerea unui certificat nou.

Cine poate elabora un certificat de performanță energetică

Dreptul de a elabora certificate de performanță energetică aparține exclusiv auditorilor energetici pentru clădiri, atestați de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației.

Aceștia pot fi persoane fizice autorizate sau angajați ai unor persoane juridice autorizate să desfășoare activitate de certificare energetică.

Există două grade de atestare profesională:

• Gradul II permite elaborarea certificatelor exclusiv pentru clădiri rezidențiale individuale și unități din clădiri de locuit colective, adică apartamente din blocuri;
• Gradul I conferă dreptul de a elabora certificate pentru orice tip de clădire, inclusiv spații comerciale, birouri, hoteluri, clădiri industriale sau instituționale.

Dacă dețineți sau intenționați să achiziționați un spațiu comercial, un birou sau orice altă clădire cu destinație nerezidențială, asigurați-vă că auditorul pe care îl contactați are atestare de gradul I.

Certificatele emise fără cod unic de înregistrare emis de minister sunt, de asemenea, nule de drept, conform Legii nr. 372/2005.

Înainte de a accepta orice document, verificați că acesta poartă codul de înregistrare.

Cum se desfășoară procesul de elaborare a certificatului

Procesul de obținere a unui certificat de performanță energetică presupune câțiva pași clari:

• contactarea unui auditor energetic atestat și stabilirea unei vizite la imobil;
• furnizarea documentației tehnice disponibile: planuri de arhitectură, schițe, date despre sistemele tehnice instalate, facturi la energie din ultimii ani;
• vizita auditorului la fața locului, cu inspecția elementelor de construcție accesibile, a sistemelor tehnice, a tâmplăriei și a izolației termice;
• calculul indicatorilor de performanță energetică conform metodologiei naționale aprobate;
• elaborarea certificatului, semnarea, ștampilarea și înregistrarea acestuia în baza de date națională cu atribuirea codului unic.

Durata procesului depinde de complexitatea clădirii și de disponibilitatea documentației tehnice.

Cu documentele pregătite din timp și cu acces la toate spațiile clădirii, procesul poate fi finalizat rapid.

De ce merită să nu lăsați certificatul pe ultima clipă

Una dintre cele mai frecvente greșeli pe care le fac proprietarii este să solicite certificatul de performanță energetică cu câteva zile înainte de data stabilită pentru autentificarea actelor notariale.

Această urgență poate crea probleme: programul auditorului poate fi încărcat, documentele tehnice pot fi greu de găsit rapid sau pot apărea situații care necesită o evaluare mai atentă.

Obținerea certificatului cu timp suficient înainte de tranzacție vă permite să analizați rezultatele fără presiune, să înțelegeți ce spune documentul despre imobilul dumneavoastră și, dacă este cazul, să efectuați îmbunătățiri minore care pot influența pozitiv clasa energetică.

Ca potențial cumpărător, solicitați certificatul de performanță energetică înainte de a lua o decizie finală.

Clasa energetică și consumul specific de energie vă oferă o imagine clară asupra costurilor lunare pe care le veți suporta după achiziție.

O diferență de două clase energetice poate însemna sume semnificative la facturile anuale, sume care, cumulate pe durata de utilizare a proprietății, pot depăși cu mult orice reducere obținută în negocierea prețului de vânzare.